开源证券：推动构建房地产发展新模式，期待市场温和修复

元宇宙 2024年01月05日 11:02 40 Connor

乐居财经李礼 11月13日，开源证券发布房地产行业周报。

核心观点：推动构建房地产发展新模式，期待市场温和修复

开源证券跟踪的64城新房成交面积同环比下降，17城二手房成交面积同比增长，环比下降，第45周土地成交溢价环比上升，高能级城市土拍热度依旧，优质央国企拿地补货意愿强。本周央行强调我国房地产市场正经历结构性转变，从增量市场为主向增量存量并重过渡，这一过程房地产金融风险可控。同时住建部部长倪虹强调规划建设保障性住房，实现政府保障基本需求、市场满足多层次住房需求。开源证券认为，未来住宅供求关系将进一步修复，更多逆周期调节举措有望加快落地。超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，财政万亿国债发行也将有望提振地产投资增速，行业估值将陆续修复，新房市场有望企稳，二手房成交持续回暖，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。

政策端：市场正经历结构性转变，多地取消地价上限

中央层面：央行：当前我国房地产市场正经历结构性转变，从增量市场为主向增量存量并重过渡，这一过程对金融体系外溢性有限，房地产金融风险可控。长期看，居民家庭改善性住房需求较大，可以为房地产市场和行业长期稳定发展提供支撑；住建部：针对房地产市场形势，党中央、国务院作出了一系列重要部署，包括构建房地产发展新模式，实施保障性住房等“三大工程”，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求等，促进房地产市场平稳健康和高质量发展。

地方层面：广州调降基准租金；佛山拟出台的公积金新政将明确公积金贷款首付款比例不低于20%；根据中指研究院监测数据显示，截止本周19个城市发布了新挂牌宅地公告，其中包括杭州在内的16城已明确不再设置地价上限。

市场端：新房成交持续低迷，土地成交溢价率环比提升

销售端：根据房管局数据，2023年第45周，全国64城商品住宅成交面积230万平米，同比下降20%，环比下降30%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达15300万平米，累计同比下降15%。全国17城二手房成交面积为169万平米，同比增速23%，前值24%；年初至今累计成交面积7358万平米，同比增速29%，前值29%。

投资端：2023年第45周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积6578万平方米，成交土地规划建筑面积2837万平方米，同比下降36%，成交溢价率为3.7%。一线城市成交土地规划建筑面积94万平方米，同比增加39%；二线城市成交土地规划建筑面积1058万平方米，同比下降26%；三线城市成交土地规划建筑面积1685万平方米，同比下降42%。

融资端：国内信用债发行同环比下降2023年第45周，信用债发行5亿元，同比减少71%，环比减少91%，平均加权利率3.25%，环比增加11BPs，无新增海外债发行。

风险提示：（1）市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。