中信证券：预计政策将继续加码，四季度将见到房地产市场销售的底部

元宇宙 2024年01月05日 11:02 22 Connor

统计局公布的数据略显滞后，预计10月数据将充分反映9月以来需求侧政策发力的效果。但不可否认的是，企业投资热情不断下降，新开工和开发投资增速还有明显下行压力。我们预计，年末市场有望迎来销售的底部，随后政策的重心可能从稳房价转为稳投资。城中村改造和保障性住房建设政策仍然值得紧密关注。

▍统计局公布的数字存在滞后，9月销售继续下行。

2023年1-9月，商品房销售面积同比下降7.5%，降幅扩大0.4pct；销售额同比下降4.6%，降幅扩大1.4pcts。9月单月，商品房销售面积同比下降10.1%，降幅收窄2.1pcts；销售金额同比下降13.6%，降幅收窄2.8pcts。在9月各地政策密集出台的背景下，10月前17日我们跟踪的高频网签数据边际有所改善，14个样本城市二手房网签套数同比增长34.7%，42个样本城市新房网签套数同比下降17.0%，相较9月降幅有所收窄。总体来看，我们认为统计局公布的9月数字有所滞后，预计10月销售有所好转。但是，政策是渐进和小步的，销售数据的边际好转也是有限度的。

▍开发投资热情持续下降，国房景气指数不断走低。

根据国家统计局，2023年1-9月，全国房屋新开工面积72,123万平米，同比下降23.4%，降幅收窄1.0pct；竣工面积48,705万平米，同比增长19.8%；开发投资87,269亿元，同比降低9.1%，降幅扩大0.3pct。9月单月，全国房屋新开工同比下降14.6%，降幅收窄9.0pcts；竣工同比增长25.3%；开发投资同比下降11.3%，降幅扩大0.3pct。9月，国房景气度指数继续下行至93.44，为2016年以来最低值。根据Wind统计，全国100大中城市2023年1-9月累计成交总价为1.79万亿元，同比下降26.4%，9月土地成交溢价率为3.64%，企业投资拿地热情较低，投资更为谨慎。从我们跟踪的部分企业1-9月累计拿地销售金额比来看，样本企业拿地投资强度分化较为明显，拿地具有向高线化集中的趋势。总体来说，投资信心的下降较之销售的下降相对更快，很多企业欠缺扩大投资的能力，其他企业也对扩大投资极为谨慎。

▍关注土地市场的边际变化，开发环境进一步好转。

市场普遍关注9月以来政策的密集出台。杭州大幅放开限购，使得严格限购的城市只剩下京沪深三地。央行公布的存量房贷加权平均利率较之上个月下降42BPs。自然资源部9月发文建议取消地价上限，取消远郊区容积率1.0的限制等。由于企业投资热情低落，我们认为目前任何城市放开土地成交价格上限，也不会造成土地市场竞争过于激烈。例如，合肥在放开土地成交价格上限之后，并没有出现土地成交溢价率大增的局面。相关政策的调整时机已经成熟，相信未来有实力的房企在核心重点城市拿地不会再依赖于运气。

▍预计政策将继续加码，稳住预期之后，政策重心可能转向稳投资。

我们认为，核心城市继续放开限购，按揭贷款利率下限的进一步打开，按揭贷款首付比例要求的下调，普通住宅认定标准的调整等各类政策，仍将在未来一段时间起到助力需求的作用。我们相信，2023年四季度将见到房地产市场销售的底部。但是，随着企业开发区域日趋高线，建安投资下滑的势头可能在2024年后成为行业面临的主要矛盾，政策重心预计将在2024年后从稳房价转向稳投资，城中村改造和保障性住房建设等政策值得高度关注。

▍风险因素：

房地产政策出台的节奏和力度可能存在不及预期的风险；房地产市场销售表现的企稳回升还需要一定的时间，销售基本面的恢复存在不确定性；部分房地产企业在过往拿地不足，可售资源不及预期，盈利能力有进一步下行的风险。

▍产业链风险仍有待政策化解，但部分领域的格局调整已经较为充分。

总体而言，我们认为房地产产业链中的拿地方面调整已经较为充分，销售即将见底，但新开工面积仍趋于下行，而竣工面积则在未来面临较大幅度下行压力，开发投资的增速预期也难言乐观。对房地产产业链来说，部分开发企业的竞争环境明显好转。物业管理行业经营底盘也较为稳健。

来源：券商研报精选

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