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美元债延期、青岛项目遭法拍 鑫苑与张勇上市这些年
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2022年10月10日 07:50 119
Connor
观点网 这个国庆假期，张勇或许有点焦虑。
节前，一则消息称，鑫苑置业位于青岛西海岸新区的灵山湾龙玺项目及多宗土地遭到司法拍卖，拍卖的评估价格为8.31亿元，起拍底价为7.07亿元。
假期最后一天，鑫苑置业发布公告称，该公司3720万美元利息逾期未付，且公司2.296亿美元的票据亦将到期。
事实上，自2021年下半年开始，鑫苑置业便频繁传出商票逾期、项目延期交付、债务违约等消息，除此之外，公司财报多次出现延期，甚至因ADS交易价格低于合规标准，遭纽交所警告……
这家河南房企，早已风雨飘摇。
然而，回首过往，张勇和他一手创立的鑫苑置业何其辉煌，十五年前，为了做大房地产业务，张勇带着鑫苑置业走向美国资本市场，成为了“中国房企赴美上市第一股”。
只可惜，上市之后，鑫苑置业的发展一直不温不火。如今，在调控未松、疫情频发的下行市场当中，鑫苑置业开始溃败。
今夕往昔，不可比兮！
分析人士认为，鑫苑置业走向今时今日之地步，纵然有市场调控的因素，但企业本身战略误判、节奏错配才是根本原因。
危机爆发
业绩赶超建业、正商，成为“中国房企赴美上市第一股”，在外界眼中，鑫苑置业总是自带光环与滤镜。
但随着商票逾期、债务违约等消息传来，这家河南房企的滤镜瞬间碎了一地。
最新消息显示，10月7日，鑫苑置业宣布，公司在2021年1月25日发行的，将于2024年1月25日到期14%的未偿优先票据以及在2020年9月17日发行的，将于2023年9月17日到期14.5%的未偿优先票据未支付一定的利息。
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上述票据涉及的到期和应付利息总额为3720万美元。
受利息逾期未付影响，该公司票据持有人行使权利，要求公司回购2023年到期的票据，共计约2.296亿美元的本金将到期应付。
也就是说，该公司涉及逾期的美元票据本金、利息共计2.668亿美元。
该公司亦强调，目前，公司一直与票据的主要持有人谈判，以解决此事，同时，公司亦聘请相关咨询公司及律师事务所就其相关债务事宜提供意见。
事实上，这并非鑫苑首次违约。
2021年，受地产调控、河南灾情等多方面因素影响，鑫苑置业的资金链就已摇摇欲坠。
同年10月，该公司一笔2.29亿美元的债券几近预期，不过最终因交换要约得以喘息。
按照彼时的报道，2021年10月14日，该公司宣布，原定于2021年10月15日到期、票据本金总额不少于90%的2.29亿美元债本金已得到满足，总计2.08亿美元的票据本金已在交换要约、发行和同意征集中有效投标。
满足条件后，该公司预计将发行约2.05亿美元的新票据，以现金加新票据形式进行交换要约。
不过，从当前市场消息来看，均将上述债券视作逾期，且观点新媒体通过DM查债通了解到，鑫苑置业2021年并未发行2.05亿美元的新债券，而上述2.29亿元债券的状态显示“已到期”。
除此之外，今年7月19日，其再发公告称，公司一笔本息合计5.453亿元人民币的债券已于2022年6月29日到期，但公司未能全额偿付，正式出现违约。
DM查债通数据显示，截至目前，鑫苑置业于2023年、2024年到期的离岸债券还有三笔，除去上述需提前回购的2023年9月17日到期的债券以外，其于两笔债券金额共计4.754亿美元。
此外，从最新披露的财报来看，截至2021年年末，该公司短期银行贷款及其他债务9946.88万美元，一年内到期的长期银行贷款及其他债务为14.67亿美元，而公司期末现金及现金等价物为4.26亿美元，难以支撑其临期债务。
但鑫苑要面对的危机不仅仅是账面上这堆冰冷的数据，还有不断崩塌的信心以及不断涣散的人心。
去年下半年以来，市场不断传出消息称，鑫苑置业旗下多个项目陷入停工缓建的状态，此外，郑州鑫苑·名城、鑫苑·国际新城、鑫苑·德润珺园等项目宣布延期交房。
前不久，坊间有消息称，鑫苑置业位于山东省青岛市西海岸灵山湾的龙玺项目，还有其土地30%的股权，遭到司法拍卖。
据了解，上述项目由鑫苑置业的子公司青岛慧据智慧城市产业发展有限公司持有，项目评估价格为8.31亿元，起拍底价为7.07亿元，项目将于10月25日进行司法拍卖。
导火索
冰冻三尺非一日之寒，压倒骆驼的从来都不是最后一根稻草，对鑫苑置业而言，危机在早些年就已显现。
1997年，34岁的张勇在河南郑州创办了鑫苑置业，但与大多数开发商 “囤地建房”的策略不同，鑫苑置业自诞生之初便开始探寻“以销定产”的发展模式。
这种“不囤地、不捂盘、零库存”的模式，意味着鑫苑置业不会大量地储备土地，有多少地就开发多少。
在那个遍地是黄金的年代，张勇依靠这种模式，在资金占用较小的情况下，实现了项目的快速销售、资金的快速回笼，并迅速跻身河南头部房企的地位。
2004年，鑫苑置业在郑州的合约销售额位列区域榜首，甚至超过了建业，一时之间风光无两。
鑫苑的快速成长也让张勇有了往外走的想法，2005年，这家豫系房企开始走上全国化发展的道路，2007年，其成功登陆纽交所，迈开了海外扩张的脚步。
才学会走，便开始跑了起来，张勇不可能不碰壁。
一方面，上市以后，恰逢全球金融危机，鑫苑置业的股价应声下跌。另一方面，那一年，正值中国房地产行业的拐点，过往“以销定产”模式似乎不再符合当时的发展节奏，鑫苑走势愈发低迷。
自2009年开始，鑫苑接连遭遇高管集体离职、无米之炊且无钱买粮的境遇……这家企业也因此错过了金融危机之后中国房地产行业的上升行情。
张勇也曾做出改变，2013年其效仿王健林打造出第二个万达，甚至不惜重金引入了彼时万达的副总裁；随后2016年，鑫苑开启战略化转型，通过大科技与大金融推动地产产业变革，构建了“一主五辅”的发展战略。
学习与转型虽小有成效，但在快速发展的地产行业当中，鑫苑没有掀起太大的风浪。
从其盈利指标来看，2014年，营收仅为9.19亿美元；2015年，这一个数字变为11.63亿美元；2016年与2017年、2018年，分别录得15.62亿美元、19.77亿美元、22.18亿美元，近五年的年复合增长率为19.27%。
2019年，该公司实现营业收入24.71亿美元，同比增长11.7%，为近十年最高成绩。
为了生存、为了运转，过去那些年，鑫苑置业也曾下过土地悬赏令，但生长基因不同，这家企业终究承受不起高价拿地与囤地。
受土地价格上涨影响，该公司的净利润自2013年开始便出现多次波动，其中，2013年归属于母公司股东的净利润下跌19.52%至1.26亿美元，就连业绩最好的2019年，这一数值也小幅下跌6.42%。
2020年，新一轮调控袭来，叠加疫情等因素影响，该公司由盈转亏，同年亏损8104.09万美元，2021年亏损进一步扩大至4.17亿美元。
高价拿地，亦在不断拉升企业的负债水平，2014年，鑫苑置业的负债总额为22.71亿美元，2015年、2016年、2017年分别为26.13亿美元、33.03亿美元、53.27亿美元，到2018年，这一数字攀升至72.88亿美元。
从最新公布的数据来看，2020年与2021年，该公司负债总额有所下降，分别为66.43亿美元、60.33亿美元。
至于资产负债率，2014年录得70.27%，随后，这一数字逐年增长，2015年至2018年，分别录得73.72%、78.37%、83.44%、90.72%，20221年末，这一数值仍旧达到93.59%。
有人说，鑫苑的危机源于地产调控；有人说，鑫苑的危机源于前些年的土地贫乏与后几年的高价拿地；有人说，鑫苑的危机源于张勇走得太快了、步子迈得太大了；也有人说，鑫苑的危机源于胡乱转型。
但在那个竞争激烈的年代，以鑫苑为代表的中小型房企，谁又不是这样？为了活下去而转型、而改变，但急于突围的他们，却像个无头苍蝇一般横冲直撞。
如今，行业进一步下行，“无头苍蝇们”更难寻觅容身之处。
市场人士提到，鑫苑的危机什么时候出清，雷什么时候排完，现在谁也不敢预测。
不过，从近期的动态来看，张勇也在积极排雷。今年年初，鑫苑集团与万达商业管理集团达成战略合作，而就在9月末，万达商业管理集团正式接管运营轻资产项目；9月中旬，鑫苑集团召开复工复产最新进展专题会议，研究部署现阶段公司保交楼工作……
与此同时，河南楼市逐步复苏、地方政府与AMC也在积极援救，或许，张勇和鑫苑也还有一线生机。
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